易憲容:降價是(shì)樓市(shì)消費(fèi)需求增長(✘↑✔cháng)的(de)關鍵

    在種種因素作(zuò)用♥εΩ>(yòng)下(xià)，北(běi)上(shàng)廣深等一(yī)線城('₹€chéng)市(shì)樓市(shì)成交量在2月‍↑¥(yuè)下(xià)旬開(kāi)始出現(xiàn)大(dà)幅回≠≥升。據報(bào)道(dào)，2月(yuè)份的(de)第三周$σπ，北(běi)京住宅網簽成交量為(wèi)4417套，其↓€中新建住宅簽約2737套，上(shàng)漲219.4%。上(shàng)海'π★​(hǎi)樓市(shì)同期成交量環比上(shàng)漲7Ω<£α0.5%，廣州上(shàng)漲13.11%，深圳上(shàng)漲35%。☆•↔有(yǒu)觀點認為(wèi)，這(zhè)種骨牌效應有(yǒu)可(k☆δ ě)能(néng)向全國(guó)蔓延。其實，這(zhè)種∏₹♣∑看(kàn)法是(shì)隻見(jiàn)樹₽>  (shù)木(mù)未見(jiàn)森(sē ÷βn)林(lín)。
　　首先，近(jìn)期住房(fáng)銷售量✔•®的(de)回升，僅是(shì)相(xiàng)對(duì)于前幾個(gè♠₹↓§)星期而言。在前幾個(gè)星期，由于季節性因素導緻住房(fánγ∏γg)銷售急劇(jù)下(xià)降，甚至出現(xiàn)零 ≥增長(cháng)。因此，這(zhè)兩個(gè)星λ★←€期，住房(fáng)銷售隻要(yào)增加一(yī)些(x‍≥☆ iē)，其增長(cháng)的(de)幅度γ$$當然是(shì)驚人(rén)的(de)。而且目前住δ↔&•房(fáng)銷售市(shì)場(chǎng)分(fēn)π₩≤↑散化(huà)嚴重，偶然性十分(fēn)普遍，用(yò™​ αng)一(yī)個(gè)星期的(de)數(shù♥∑λ)據來(lái)說(shuō)明(míng)地(dì)↔Ω方房(fáng)地(dì)産宏觀調控的(de)軟性對(duì)抗政策≤​&​的(de)作(zuò)用(yòng)是(shì)沒有(y‍×ǒu)意義的(de)。
　　其次，在“兩會(huì)”之前，無論是(shì)‌'π☆地(dì)方政府及房(fáng)地(dì)産開(kāi)發商，還(hái)是✘→(shì)住房(fáng)投機(jī)炒作(zuò)者，都(dōu)采★↔×↔取各種手段希望沖破當前中央政府對(duì)房(fán"₹↓¥g)地(dì)産宏觀調控的(de)決心。比如(rú)✔‍§≈，國(guó)內(nèi)有(yǒu)20個(gè)以λΩπ$上(shàng)的(de)城(chéng)市(shì)¥✘ε已經出台軟性對(duì)抗中央政府房(fáng)地(dì)産宏觀調控政策。♠λ 但(dàn)是(shì)隻要(yào)差别化(huà)的(de)住房(fán→←g)信貸政策不(bù)取消，各地(dì)方政府所出台的(de)'¥ 軟性對(duì)抗政策所起的(de)作(z♥₩uò)用(yòng)都(dōu)十分(fēn)有(yǒu)限≤λ。
　　第三，在住房(fáng)消費(fèi)市(shì)場(chǎngφ☆™∏)，無論是(shì)房(fáng)地(dì)産開(€×& kāi)發商創造出的(de)“剛性需求”還(hái)是(shì)“改善性需求∞©πΩ”，其對(duì)價的(de)水(shuǐ)平遠(yuǎn)遠(y♠ε★uǎn)低(dī)于住房(fáng)投機(jī)炒作(zγ©±uò)為(wèi)主導市(shì)場(chǎn↕ "♦g)的(de)對(duì)價水(shuǐ)平。因₩<✔>此，在住房(fáng)以消費(fèi)為(wèi)主​↑¥&導的(de)市(shì)場(chǎng)，要₽‌γ(yào)增加住房(fáng)銷售量，就(jiù)得(​≈♠&de)讓其價格水(shuǐ)平回到(dào)住房(fá₩≈ng)消費(fèi)者可(kě)接受或有(yǒu)支付能(néng)力的(≤δδ§de)價格水(shuǐ)平上(shàng)來(lái)。從(cóng)當前一↔αλ(yī)線城(chéng)市(shì)的(de)住房(fáng)消費(fèi) ​≈量增加的(de)情況來(lái)看(kàn)，主要↑∏(yào)原因就(jiù)是(shì)房(fáng)價水(shΩ"uǐ)平逐漸下(xià)跌讓一(yī)些(xiē)有π≠$(yǒu)能(néng)力的(de)人(rén)進入的(de)結果。
　　可(kě)以說(shuō)，當住房(fáng)市(shì)場(chǎng)÷∞÷♣真正地(dì)由投機(jī)炒作(zuò)的(de)市(shì)場(c∏Ω 'hǎng)向以消費(fèi)為(wèi)主導的(de)市(shì)場♣£ (chǎng)轉變時(shí)，住房(f±γáng)價格向下(xià)調整越多(duō)，進入市π☆φ(shì)場(chǎng)購(gòu)買住房(fáng)的(de)人(ré±£¥n)也(yě)就(jiù)越多(duō)。從(cóng)這λα(zhè)個(gè)角度來(lái)講，住'δ‌房(fáng)市(shì)場(chǎng)的(de)銷售量取決于住房(≈ε₩fáng)市(shì)場(chǎng)價格的(de)下(x​®ià)降程度。
　　如(rú)果房(fáng)地(dì)産開 ✔™↕(kāi)發商及住房(fáng)投機(jī→→©)以為(wèi)中央政府房(fáng)地(dì)産宏 ≈γ觀調控政策會(huì)如(rú)以往那(nà)樣出現(xiàn)逆轉，房(f✘★Ω¶áng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)的↔£π✔(de)預期不(bù)改變，僅是(shì)通(tōng)∑←€過地(dì)方政府軟性對(duì)抗政策就(jiù)可(k∏ ě)以讓住房(fáng)消費(fèi)者進入高(g<♥Ωāo)房(fáng)價市(shì)場(chǎng)，這(z ×hè)是(shì)根本不(bù)可(kě)能(néng)的(de)。即使有(​↓yǒu)可(kě)能(néng)也(yě)是(shì)昙花(h£ uā)一(yī)現(xiàn)。
　　當前中央房(fáng)地(dì)産宏觀調控政策的(de)底線是(shì)嚴‍ ε厲打擊住房(fáng)投機(jī)炒作(zuò)，“去(qù)住房(fán •g)市(shì)場(chǎng)投資化(h♥♥♦uà)”，讓住房(fáng)市(shì)場(chǎng)價格回歸理(lǐ)性↓‌✔。如(rú)果當前以投機(jī)炒作(zuò)為(wèi)主導的(de)市(α¶shì)場(chǎng)不(bù)轉變，以投機(jī)炒作(zuò)者±≥為(wèi)主導的(de)住房(fáng)對(duì)價水(shΩ​ ™uǐ)平不(bù)向下(xià)調整，那(nà)麽在高®☆(gāo)房(fáng)價重壓下(xià)§ε→‍，住房(fáng)消費(fèi)将十分(f≠♣‌¥ēn)有(yǒu)限。一(yī)旦這(zhè&≠‍©)些(xiē)住房(fáng)消費(fèi)需求耗≥♥盡，住房(fáng)銷售很(hěn)快(kuài)就←÷€(jiù)會(huì)面臨著(zhe)枯竭。
　　所以，當前國(guó)內(nèi)住房(fá←δσ∏ng)市(shì)場(chǎng)要(yào)增加銷售量，就(γ§₩jiù)得(de)讓住房(fáng)價格逐漸調整，這(z"δhè)樣才能(néng)讓住房(fáng)消費(fèi)需​↑求逐漸釋放(fàng)出來(lái)。